Rosnące zaległości w opłacie czynszu przez właścicieli, to częsty problem z jakim musi borykać się wspólnota mieszkaniowa. Nie jest ona jednak bezsilna w takich sytuacjach. Sprzedaż zadłużonego mieszkania w drodze licytacji sądowej jest zgodna z polskim prawem. Tak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 29 lipca 2013 r. zgodna z konstytucją. Uznano również, że sprzedaż w niektórych przypadkach może okazać się niezbędna aby chronić wolność i prawa pozostałych właścicieli lokali oraz ochrony porządku publicznego. Warto tu podkreślić, że własność lokalu to nie tylko wynikające z niego uprawnienia ale również obowiązki. Sama licytacja oznacza publiczną sprzedaż, w której może wziąć udział każdy zainteresowany kupnem. Prowadzi ją komornik pod nadzorem sędziego sądu właściwego dla miejsca położenia licytowanej nieruchomości.
Artykuł 16 ust. 1 ustawy o własności lokali zawiera przesłanki zgodnie z którymi wspólnota mieszkaniowa może domagać się sprzedaży lokalu w następujących przypadkach:
- Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat;
- Wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;
- Przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.
Żądanie to następuję w drodze procesu na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.
To może Cię zainteresować – Stan niewypłacalności – upadłość konsumencka czy restrukturyzacja?
Procedura sprzedaży mieszkania przez wspólnotę mieszkaniową
W celu lepszego zrozumienia samej procedury sprzedaży takiego mieszkania przez wspólnotę mieszkaniową bądź spółdzielnie, znajdującego się w rękach właściciela uchylającego się od obowiązku uiszczania opłat czy naruszającego w sposób rażący porządku domowego podzielimy tę procedurę na dwa etapy.
Etap przedsądowy
Na samym początku drogi zmierzającej ku sprzedaży, wspólnota mieszkaniowa chcąca starać się o takie zezwolenie musi podjąć stosowną uchwałę w której udzieli pełnomocnictwa zarządowi. Następnie zarząd wytoczy powództwo przeciwko właścicielowi tegoż mieszkania. Jest to niezbędny element, ponieważ mamy do czynienia z czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Nasuwa się więc pytanie co w przypadku dużych wspólnot czyli takich, które posiadają w swoich zasobach co najmniej 3 lokale? Wówczas wystarczy, aby za uchwałą zagłosowali właściciele posiadający większość udziałów w nieruchomości wspólnej. W małej wspólnocie, czyli posiadającej mniej niż 3 lokale, konieczne jest uzyskanie zgody od wszystkich współwłaścicieli.
Na tym etapie wprowadzono obowiązek podjęcia próby wypracowania porozumienia mającego na celu zakończenie sporu przez wspólnotę mieszkaniową (ustawa z dnia 10 września 2015 r. o zmianie niektórych ustaw w związku ze wspieraniem polubownych metod rozwiązywania sporów), przez co wprowadzono nowy wymóg formalny pozwu, poprzez obowiązek poinformowania o tym, czy strony podjęły próbę wypracowania wspólnego stanowiska przez mediację bądź próbę innego sposobu rozwiązania sporu zgodnie z obowiązującym art. 187 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
Etap sądowy
W przypadku kiedy wezwania do zapłaty nie skutkują i właściciel dalej zalega z obowiązkowymi opłatami, albo pomimo licznych upomnień nie stosuję się do porządku domowego jaki powinien panować we wspólnocie mieszkaniowej, może ona podjąć dalej idące kroki i wystąpić do sądu z powództwem po uprzednim udzieleniu pełnomocnictwa zarządowi jak wskazano powyżej. Taki właściciel na pewno podejmie obronę i może twierdzić, że to najemcy źle się zachowują i absolutnie on nie ponosi winy. Nie można w ten sposób pozbawić go własności. Zgodnie jednak ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 20 października 2016 r. ,,Wspólnota mieszkaniowa może wystąpić z powództwem o przymusową sprzedaż lokalu zarówno przeciw właścicielowi lokalu i to zarówno w sytuacji, gdy porządek domowy naruszają osoby lokal zamieszkujące, jak rodzina, bliscy, goście właściciela, najemcy, albo inne osoby, którym udostępnił swój lokal do korzystania.’’. Co ważne pod pozwem muszą znaleźć się podpisy wszystkich osób, które reprezentują wspólnotę.
W praktyce Sąd będzie badał zaistnienie dwóch przesłanek, tzn. powstanie zadłużenia oraz to czy ma ona charakter długotrwały. Ciężko jest stwierdzić, kiedy to właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu. Lub przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali i co za takie zachowanie należy uznać.
Jeżeli wspólnota wygra postępowanie przed sądem uzyska wyrok który umożliwi jej sprzedaż lokalu. Na podstawie wyroku umożliwiającego sprzedaż mieszkania, opatrzonego w klauzulę wykonalności, należy udać się do komornika i sporządzić wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego celem jego zbycia.
Etap egzekucyjny
Na tym etapie komornik dokonuję czynności zmierzających do sprzedaży lokalu. Zgłasza do biegłego z zakresu szacowania nieruchomości konieczność sporządzenia operatu szacunkowego opisującego aktualny stan nieruchomości oraz jej wartość. Koszt takiego operatu pokrywa wnioskodawca i zależy od wielkości nieruchomości, rodzaju, stanu prawnego czy też poniesionych nakładów pracy przez rzeczoznawcę. Operat stanowi podstawę do sporządzenia przez komornika opisu i oszacowania nieruchomości.
Następnie za zgodą sądu, komornik przystępuję do licytacji i o jej terminie zawiadamia strony. Informację tę podaje do wiadomości publicznej, aby każda sobą zainteresowana kupnem mogła wziąć w niej udział. Jak można się domyśleć, licytację wygrywa ten kto zaoferuję najwyższą cenę spośród wszystkich wywołanych.
Zapraszamy na naszego Facebooka!
